Лицензирование агентств недвижимости на Балканах
Почти во всех странах, где Stanovina публикует объявления, посредничество с недвижимостью сегодня требует лицензии — где-то лицензируют агентство, где-то самого агента. Ниже — обзор по странам: какой закон действует, кто ведёт реестр, что обязано выполнить агентство и как проверить того, с кем вы подписываете договор.
Сравнение по странам
| Страна | Лицензирование | Действует | Минимальное страхование | Реестр |
|---|---|---|---|---|
| Черногория | Лицензия обязательна | 13.08.2025 | 20.000 € / 60.000 € | Открыть реестр |
| Сербия | Лицензия обязательна | 2014 | 15.000 € / 45.000 € | Открыть реестр |
| Босния и Герцеговина | По энтитетам | 2022 (FBiH) / 2020 (RS) | 50.000 KM / 150.000 KM | Открыть реестр |
| Хорватия | Лицензия обязательна | 07.07.2026 | 100.000 € / 300.000 € | Открыть реестр |
| Словения | Лицензия обязательна | 2003 | 150.000 € / 350.000 € | Открыть реестр |
| Северная Македония | Без лицензирования | — | — | — |
| Албания | Лицензия обязательна | 2022 | — | Открыть реестр |
Черногория
Черногория впервые урегулировала риэлторскую деятельность отдельным законом в 2025 году. Теперь посредничеством вправе заниматься только компания или предприниматель с местонахождением в Черногории, внесённые в Реестр посредников и имеющие как минимум одного агента со сданным профессиональным экзаменом. До этого рынок был полностью нерегулируемым.
Сербия
В Сербии система работает дольше всех в регионе: лицензирование посредников введено законом 2013 года. Реестр посредников публичный и доступен для поиска онлайн — проверить агентство можно за несколько секунд.
Босния и Герцеговина
В БиГ нет общегосударственного закона о посредничестве — вопрос урегулирован на уровне энтитетов, почти одинаково. Федерация БиГ применяет свой закон с 6 января 2022 года, Республика Сербская — с 2020 года. В округе Брчко отдельного закона нет, действуют общие нормы о компаниях и правила противодействия отмыванию денег.
Хорватия
В июле 2026 года в Хорватии вступил в силу совершенно новый закон о посредничестве, заменивший акт 2007 года. Двухступенчатая система сохраняется — решение министерства, затем внесение в реестр HGK, — но лимиты страхования и штрафы заметно выросли, а агент может работать только у одного посредника.
Словения
Словения лицензирует физических лиц, а не только агентства: посредничать вправе только посредник с личной лицензией, внесённый в реестр. Словенский закон — единственный в регионе, прямо ограничивающий комиссию: не более 4% от стоимости договора.
Северная Македония
Северная Македония — единственная страна нашего покрытия без какого-либо лицензирования посредников: нет ни экзамена, ни лицензии, ни реестра агентств. В отчёте 2023 года MONEYVAL прямо отметил, что входные требования для сектора недвижимости полностью отсутствуют. Проверка агентства сводится к проверке юрлица в Центральном реестре и к качеству письменного договора.
Албания
В 2022 году Албания оформила посредничество как регулируемую профессию: сертификат выдаёт Министерство юстиции, а не палата, и он привязан к физическому лицу. Закон принят в том числе из-за обязательств перед FATF и MONEYVAL, поэтому акцент — на происхождении средств и добросовестности посредника.
Как проверить агентство
Прежде чем подписать договор посредничества:
- Найдите агентство в официальном реестре и сверьте название и регистрационный номер с договором.
- Спросите номер, под которым агентство внесено в реестр, — в большинстве стран он должен быть и в самом объявлении.
- Попросите показать полис страхования профессиональной ответственности и проверьте срок действия.
- Настаивайте на письменном договоре с чётко указанной комиссией и моментом её уплаты.
- Не платите аванс по комиссии до закрытия сделки — в большинстве стран региона это прямо запрещено.