Будва: цены на квартиры — октябрь 2026
Будва: медианная цена предложения квартиры — 3 520 €/м² на 21.10.2026 (249 объявлений).
Обновлено: 21.10.2026 · Это цены предложения в активных объявлениях, а не цены, по которым квартиры проданы. Как мы считаем
Квартира на продажу, €/м²
3 520 €/м²
Медианная цена квартиры
236 000 €
Медианная аренда квартиры
870 €/мес.
Валовая доходность аренды
4,9 %
Объявлений в выборке
249
Цены на квартиры по числу комнат
Медианные цены предложения квартир на продажу по планировке. Комнаты считаются как спальни.
| Планировка | €/м² | Медианная цена | Диапазон (80 % объявлений) | Объявлений |
|---|---|---|---|---|
| Студия | — | — | — | 9 |
| 1 спальня | 3 590 €/м² | 162 000 € | 109 000 € – 305 000 € | 110 |
| 2 спальни | 3 480 €/м² | 305 000 € | 186 000 € – 531 000 € | 92 |
| 3 спальни | 3 070 €/м² | 377 000 € | 268 000 € – 980 000 € | 33 |
| 4+ спальни | — | — | — | 4 |
Ячейка пуста, если для неё меньше 10 объявлений.
Динамика цен
Медианная цена квартиры за м² по месяцам. Начало ряда: март 2026.
По кварталам
| Квартал | €/м² |
|---|---|
| Q1 2026 | — 1 из 30 дней |
| Q2 2026 | 3 380 €/м² |
| Q3 2026 | 3 430 €/м² |
| Q4 2026 (по 21.10.) | 3 510 €/м² |
Изменение за квартал показывается, только если в обоих кварталах есть данные минимум за 30 дней и похожее число объявлений.
Населённые пункты и районы: Будва
Медианная цена квартиры за м² в населённых пунктах и районах, где не меньше 10 объявлений, в сравнении с медианой по Черногории.
| Место | €/м² | Медианная цена | К Черногории | Объявлений |
|---|---|---|---|---|
| Будва (город) | 3 580 €/м² | 229 000 € | +7,5 % | 117 |
| Бечичи | 3 480 €/м² | 232 000 € | +4,4 % | 90 |
| Петровац-на-Мору | 2 920 €/м² | 204 000 € | -12,5 % | 15 |
| Рафаиловичи | 3 970 €/м² | 334 000 € | +19,1 % | 13 |
| Пржно | 3 410 €/м² | 335 000 € | +2,2 % | 10 |
Аренда и доходность
Медианная аренда квартиры — 870 € в месяц, или 14,5 €/м² (54 объявления).
| Планировка | Аренда | €/м² в месяц | Валовая доходность | Объявлений |
|---|---|---|---|---|
| 1 спальня | 760 € | 15,4 €/м² | 5,2 % | 27 |
| 2 спальни | 880 € | 13,3 €/м² | 4,6 % | 19 |
Валовая доходность
Валовая доходность — 4,9 % в год: двенадцать месячных арендных ставок за м², делённые на цену за м², для того же места и той же планировки.
Валовая значит до налогов, расходов на содержание и месяцев без арендатора. Аренда здесь — запрашиваемая, как и цены.
Пример расчёта
Медианная квартира имеет 68 м². По медианной цене 3 520 €/м² она стоит около 239 000 €. По медианной аренде 14,5 €/м² она приносит около 990 € в месяц, то есть валовая доходность — 4,9 %. Налог на передачу недвижимости с такой цены — около 8 950 €.
- Площадь
- 68 м²
- Цена
- 239 000 €
- Аренда в месяц
- 990 €
- Валовая доходность
- 4,9 %
- Налог на передачу
- 8 950 €
С новостройки налог на передачу недвижимости не платится: НДС уже включён в цену.
Новостройки
Новые квартиры предлагают по 3 600 €/м²: на 2,0 % дороже, чем все квартиры (3 520 €/м²). Выборка: 38 объявлений о новостройках.
Новостройки на StanovinaДома и виллы
Медианная цена дома или виллы — 850 000 €, 3 160 €/м² жилой площади, 80 % объявлений в диапазоне 476 000 € – 2 277 000 € (47 объявлений).
Предложение
- Новых объявлений о квартирах за последние 30 дней: 27.
- Активных объявлений о квартирах сегодня: 249.
- В начале квартала (01.10.) их было 249, столько же, сколько сегодня.
Расходы на покупку
Кроме цены, покупатель платит налог, нотариусу и за регистрацию в кадастре. Суммы ниже рассчитаны для квартиры из примера расчёта (68 м², 239 000 €).
| Расход | Сумма | Примечание |
|---|---|---|
| Налог на передачу недвижимости | 8 950 €для 239 000 € | Платит покупатель в течение 15 дней, только на вторичном рынке. От 150 000 до 500 000 € — 4 500 € плюс 5 % с суммы свыше 150 000 €. Свыше 500 000 € — 22 000 € плюс 6 % с суммы свыше 500 000 €.Покупка недвижимости |
| Новостройка | без налога на передачу | НДС включён в цену квартиры (ст. 6, Sl. list CG 33/26), поэтому налог на передачу не платится. |
| Первое жильё | льгота до 20 м² | Освобождение от налога действует до 20 м² на члена домохозяйства и только для граждан Черногории (ст. 12). |
| Нотариус | 584 €для 239 000 €, без НДС | Тариф из Sl. list CG 49/26, без НДС. До 119 999 € сбор зависит от разряда стоимости и составляет не больше 480 €. Сверх этого — 13 € за каждые начатые 15 000 € свыше 120 000 €, но не больше 8 000 €.Покупка недвижимости |
| Регистрация в кадастре | 2 € + 3 € пошлина + 10 € сбор | Регистрация права собственности. Лист недвижимости: 2 € + 3 € пошлина.Регистрация права собственности, Лист недвижимости |
| Агентство | по договору | Комиссию определяет договор посредничества. Перед подписанием проверьте агента в реестре посредников.Договор посредничества, Лицензирование агентств в Черногории |
| Ежегодный налог на недвижимость | 0,25–1 % | От рыночной стоимости недвижимости. Ставку устанавливает община.Налог на недвижимость |
С новостройки налог на передачу недвижимости не платится. Процедуры объясняет eParcela (eparcela.me). Обзор носит информационный характер и не является юридической консультацией. Перед подписанием проверьте действующие нормы и тарифы.
Как купить квартиру: семь шагов
Каждый шаг ведёт к описанию процедуры на eParcela.
- Проверьте недвижимость: владельца, обременения и ипотеки. Проверка недвижимости перед покупкой, Лист недвижимости
- Подпишите предварительный договор и внесите задаток с письменным подтверждением. Покупка недвижимости
- Если вы иностранец, до оплаты проверьте условия для иностранцев. Покупка недвижимости иностранцами
- Подпишите договор купли-продажи у нотариуса. Покупка недвижимости
- Уплатите налог на передачу в течение 15 дней. Покупка недвижимости
- Зарегистрируйте право собственности в кадастре. Регистрация права собственности
- Если сдаёте квартиру, оформите аренду и регистрацию жилья. Аренда недвижимости, Регистрация туристического жилья
Частые вопросы
Сколько стоит квадратный метр квартиры в локации Будва?
Медианная цена предложения квартиры — 3 520 €/м² (249 объявлений, на 21.10.2026). Это медиана, а не среднее: половина объявлений дешевле, половина дороже. Цена квартиры в 80 % объявлений — в диапазоне 125 000 € – 508 000 €.
Какие места в локации Будва самые дешёвые, а какие самые дорогие?
Дешевле всего за м²: Петровац-на-Мору (2 920 €/м²), Пржно (3 410 €/м²). Дороже всего за м²: Рафаиловичи (3 970 €/м²), Будва (3 580 €/м²).
Растут ли цены на квартиры в локации Будва?
Надёжного изменения за квартал пока нет. Начало записи цен: март 2026. Квартал попадает в сравнение, только если за него есть данные минимум за 30 дней, а число объявлений похоже на предыдущий квартал. Месячный график выше показывает то, что есть.
Какова аренда квартиры и валовая доходность в локации Будва?
Медианная запрашиваемая аренда квартиры — 870 € в месяц, 14,5 €/м². Валовая доходность — 4,9 % в год (двенадцать арендных ставок за м², делённые на цену за м²), до налогов и расходов.
Сколько стоит покупка квартиры сверх цены?
Для квартиры из примера расчёта (68 м², 239 000 €) на вторичном рынке покупатель платит налог на передачу недвижимости около 8 950 € и нотариусу около 584 € без НДС, а также небольшие сборы за кадастр. С новостройки налог на передачу не платится, потому что НДС включён в цену.
Могут ли иностранцы купить недвижимость в Черногории?
Да, иностранцы могут купить квартиру или дом; для некоторых видов земли есть ограничения. Процедуру для иностранцев описывает eParcela.
Даёт ли владение недвижимостью право на проживание?
Само владение автоматически не даёт права на проживание. Оно может быть основанием для временного пребывания на условиях, которые описывает eParcela.
Методология
- Источник — цены предложения в активных объявлениях на Stanovina. Это не цены, по которым квартиры проданы.
- Мы берём медиану, а не среднее, поэтому одно дорогое объявление не сдвигает результат. Диапазон p10–p90 охватывает 80 % объявлений.
- В расчёт входят объявления в евро с ценой и площадью больше 5 м². Цена за м² должна быть правдоподобной: 200–30 000 €/м² для продажи и 1–60 €/м² в месяц для аренды. Квартира — это апартамент, студия или пентхаус.
- Медиана показывается от 10 объявлений. Отчёт по общине индексируется от 30 квартир на продажу. Для доходности нужно 10 объявлений и по продаже, и по аренде, для того же места и той же планировки. У квартала есть значение при данных за 30 дней; значение квартала — медиана дневных медиан. Два квартала сравниваются, только если типичное число объявлений в них отличается не больше чем в 1,5 раза: иначе медиана следует за изменением предложения, а не цен.
- Данные на 21.10.2026. Снимок делается раз в день.
- Дни до 07.10.2026 восстановлены по датам создания и закрытия объявлений и сегодняшним ценам; на графике они показаны пунктиром. Более ранняя история восстановлена реже, чем ежедневно, поэтому у квартала без 30 дней данных нет значения.
- Аренда — объявления о помесячной аренде (долгосрочной и краткосрочной, без посуточной). Сезонная аренда отдельно не выделена.
Данные открыты по лицензии CC0 1.0. Скачать данные: JSON, CSV.
Как цитировать
Источник: Stanovina, Рынок недвижимости — Будва, 21.10.2026, https://stanovina.me/ru/market/montenegro/budva